Mit diesem Baunebenkosten-Rechner ermittelst du schnell alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, Makler), die Baunebenkosten (z. B. Genehmigung, Vermessung, Anschlüsse, Planung) sowie Puffer, Finanzierungskosten und die Gesamtkosten deines Projekts. Zusätzlich siehst du die Nebenkostenquote in %.
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So funktioniert der Baunebenkosten-Rechner
Der Rechner addiert zunächst Grundstücks- und Baukosten. Darauf aufbauend berechnet er die Nebenkosten in vier Blöcken:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (bemessen auf Grundstück oder Grundstück + Baukosten, je nach Auswahl), Notar & Grundbuch (als Prozentsatz vom Grundstückspreis) und dein Käuferanteil an der Maklerprovision.
- Baunebenkosten: Fixkosten wie Genehmigung, Vermessung, Bodengutachten, Hausanschlüsse, Baustrom/-wasser, Baustelleneinrichtung, Außenanlagen, Sonstiges sowie ein prozentualer Ansatz für Planung/Architekt (falls nicht im GU/GÜ-Preis).
- Reserve/Puffer: prozentual auf Baukosten + Baunebenkosten.
- Finanzierungskosten: z. B. Bereitstellungszinsen, Gebühren (als Euro-Betrag).
Formeln in einfachen Worten
- Grunderwerbsteuer = ausgewählte Bemessungsgrundlage × Steuersatz.
- Notar & Grundbuch = Grundstückspreis × Prozentsatz.
- Makler (Käuferanteil) = Grundstückspreis × Käufer-Prozentsatz.
- Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + Makler.
- Planung/Architekt = Baukosten × Planungs-Prozentsatz (falls separat).
- Baunebenkosten = Planung/Architekt + (Genehmigung + Vermessung + Bodengutachten + Anschlüsse + Baustrom/-wasser + Baustelleneinrichtung + Außenanlagen + Sonstiges).
- Puffer = (Baukosten + Baunebenkosten) × Puffer-Prozentsatz.
- Gesamtkosten = Grundstück + Baukosten + Kaufnebenkosten + Baunebenkosten + Puffer + Finanzierungskosten.
- Nebenkostenquote = (Kaufnebenkosten + Baunebenkosten + Puffer + Finanzierungskosten) ÷ (Grundstück + Baukosten) × 100.
Jetzt Werte eingeben und berechnen
Eingaben & Ausgaben im Überblick
Das gibst du ein
- Grundstückspreis (in €)
- Baukosten (Haus) (in €)
- Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer: nur Grundstück oder Grundstück + Baukosten
- Grunderwerbsteuer-Satz (in %)
- Notar & Grundbuch (in % vom Grundstückspreis)
- Maklerprovision (dein Anteil) (in % vom Grundstückspreis)
- Baugenehmigung, Vermessung, Bodengutachten, Hausanschlüsse, Baustrom/-wasser, Baustelleneinrichtung, Außenanlagen, Sonstiges (jeweils in €)
- Planung/Architekt (in % der Baukosten, falls separat)
- Reserve/Puffer (in % auf Baukosten + Baunebenkosten)
- Finanzierungskosten gesamt (in €)
Das zeigt dir der Rechner
- Kaufnebenkosten (in €)
- Baunebenkosten (in €)
- Reserve/Puffer (in €)
- Finanzierungskosten (in €)
- Projektkosten gesamt (in €)
- Nebenkostenquote (in %)
Schritt-für-Schritt zur vollständigen Kostenübersicht
- Trage Grundstückspreis und Baukosten ein. Mindestens einer der beiden Werte muss > 0 sein.
- Wähle die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (nur Grundstück oder Grundstück + Baukosten, je nach Vertragskonstellation).
- Setze die Prozentsätze für Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und ggf. Makler.
- Ergänze die Baunebenkosten (Genehmigung, Vermessung, Gutachten, Anschlüsse, Baustelle, Außenanlagen, Sonstiges) und – falls nötig – den Planungs-/Architekt-Prozentsatz.
- Lege deinen Puffer in % (empfohlen 5–10 %) sowie Finanzierungskosten in € fest.
- Klicke „Berechnen“ – die Ergebnisse erscheinen neben dem Formular. Mit „Zurücksetzen“ leerst du die Ausgabe.
Baunebenkosten-Rechner
Beispielrechnungen
Tippe auf ein Szenario, um die Details auszuklappen. Alle Werte gerundet.
Standard (Planung 2 %, Puffer 5 %) – Gesamt: 600.705 € • NK-Quote: 13,3 %
- Grundstück: 150.000 € • Baukosten: 380.000 €
- GrESt-Bemessung: nur Grundstück • GrESt 6,5 % • Notar 2,0 % • Makler 0,0 %
- Kaufnebenkosten: 12.750 €
- Baunebenkosten: 37.100 € (inkl. Planung 2 %)
- Puffer: 20.855 €
- Finanzierungskosten: 0 €
- Projektkosten gesamt: 600.705 €
- Nebenkostenquote: 13,3 %
GÜ-Vertrag, GrESt auf Land+Haus, Puffer 8 % – Gesamt: 647.206 € • NK-Quote: 22,1 %
- Grundstück: 180.000 € • Baukosten: 350.000 €
- GrESt-Bemessung: Grundstück + Baukosten • GrESt 6,0 % • Notar 1,8 % • Makler 3,57 %
- Kaufnebenkosten: 41.466 €
- Baunebenkosten: 40.500 €
- Puffer: 31.240 €
- Finanzierungskosten: 4.000 €
- Projektkosten gesamt: 647.206 €
- Nebenkostenquote: 22,1 %
Eigenplanung 12 %, Land 0 €, Puffer 10 % – Gesamt: 336.050 € • NK-Quote: 34,4 %
- Grundstück: 0 € • Baukosten: 250.000 €
- GrESt-Bemessung: nur Grundstück • GrESt 5,0 % • Notar 0,0 % • Makler 0,0 %
- Kaufnebenkosten: 0 €
- Baunebenkosten: 55.500 € (inkl. Planung 12 %)
- Puffer: 30.550 €
- Finanzierungskosten: 0 €
- Projektkosten gesamt: 336.050 €
- Nebenkostenquote: 34,4 %
Tipps & Hinweise
- GrESt-Bemessung korrekt wählen: „Grundstück + Baukosten“ trifft nur in speziellen Fällen zu (gekoppelte Verträge).
- Notar/Grundbuch plausibilisieren: Üblich sind ca. 1,5–2,0 % vom Grundstück.
- Maklerkosten realistisch ansetzen: Trage nur deinen Käuferanteil ein.
- Planung/Architekt: 0 % nur, wenn im GU/GÜ-Preis enthalten. Andernfalls separat prozentual kalkulieren.
- Anschlüsse nicht vergessen: Strom, Wasser/Abwasser, Telekom verursachen oft mehrere Tausend Euro.
- Genug Puffer einplanen: 5–10 % auf Baukosten + Baunebenkosten sind empfehlenswert.
- Nebenkostenquote prüfen: Liegt sie > 20 %, lohnt sich ein genauer Blick auf einzelne Positionen und Annahmen.
Häufige Fehler – und wie du sie vermeidest
- Komma/Punkt vertauscht: Im Deutschen ist das Komma das Dezimalzeichen (z. B. 2,0 % statt 2.0 %).
- Falsche GrESt-Basis: Oft wird versehentlich „Grundstück + Baukosten“ gewählt, obwohl nur das Grundstück zu versteuern ist.
- Notar/Grundbuch falsch bezogen: Der Prozentsatz bezieht sich im Rechner auf den Grundstückspreis.
- Planung mit 0 % ohne GU/GÜ: Ohne GU/GÜ fallen regelmäßig Planungs-/Architektenkosten an.
- Anschlüsse auf 0 € gesetzt: Typische Kosten für Strom/Wasser/Telekom realistisch eintragen.
- Kein Puffer eingeplant: Unerwartete Mehrkosten sind eher die Regel als die Ausnahme.
- Beide Hauptwerte leer: Mindestens Grundstück oder Baukosten müssen > 0 sein, sonst rechnet der Rechner nicht sinnvoll.
- „Enter“ gedrückt – nichts passiert: Die Berechnung startet nur per Klick auf „Berechnen“.
FAQ: Häufige Fragen zum Baunebenkosten-Rechner
Was zählt zu Kaufnebenkosten und was zu Baunebenkosten?
Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und dein Makleranteil. Baunebenkosten sind u. a. Genehmigung, Vermessung, Gutachten, Hausanschlüsse, Baustrom/-wasser, Baustelleneinrichtung, Außenanlagen sowie ggf. Planung/Architekt.
Wann wähle ich als GrESt-Bemessung „Grundstück + Baukosten“?
Nur bei gekoppelten Kauf-/Bauverträgen oder ähnlichen Konstellationen. Im Regelfall wird nur das Grundstück besteuert.
Wie hoch sollte der Puffer sein?
Bewährt haben sich 5–10 % auf Baukosten + Baunebenkosten, je nach Projektkomplexität und Risiko.
Bezieht sich Notar & Grundbuch wirklich nur auf das Grundstück?
Ja, im Rechner wird dieser Prozentsatz auf den Grundstückspreis angewandt – so wie in vielen Praxisfällen üblich.
Wie interpretiere ich die Nebenkostenquote?
Sie zeigt, wie groß alle Neben- und Zusatzkosten im Verhältnis zu Grundstück + Baukosten sind. Eine hohe Quote (> 20 %) ist ein Signal, Positionen zu prüfen.
Sind Finanzierungskosten im Ergebnis enthalten?
Ja, du kannst sie als Euro-Betrag ergänzen. Sie fließen in Gesamtkosten und Nebenkostenquote ein.
Kann ich Planung/Architekt auf 0 % lassen?
Nur, wenn die Leistung bereits im GU/GÜ-Preis enthalten ist. Sonst solltest du einen realistischen Prozentsatz ansetzen.
Jetzt selbst berechnen
Gib deine Projektdaten ein und klicke auf „Berechnen“ – der Rechner zeigt dir Kaufnebenkosten, Baunebenkosten, Puffer, Gesamtkosten und Nebenkostenquote.
