Mit diesem Tool vergleichst du die Gesamtwirkung von Kaufen und Mieten über einen frei wählbaren Zeitraum. Der Rechner berücksichtigt Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten, Kreditrate, Instandhaltung, laufende Eigentumskosten, Mietsteigerung sowie die Verzinsung des Kapitals, das du als Mieter:in anlegen würdest. Ergebnis: eine klare Aussage, welche Option zum Horizont (z. B. 10 Jahre) voraussichtlich mehr Vermögen erzeugt.
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So nutzt du den Rechner
- Immobilie & Finanzierung: Kaufpreis, Eigenkapital in %, Kaufnebenkosten in %, Zinssatz und Kreditlaufzeit eintragen. Haltedauer = Vergleichszeitraum (Verkauf am Ende).
- Eigentumskosten: Erwartete Wertentwicklung (% p. a.), Instandhaltung als % des aktuellen Objektwertes sowie jährliche Fixkosten (Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld/HOA).
- Miete & Anlage: Aktuelle Monatsmiete, Mietsteigerung (% p. a.) und Rendite für angelegtes Kapital (Eigenkapital + Kaufnebenkosten sowie monatliche Überschüsse in der Miet-Variante).
- Berechnen: Du siehst Start-Monatszahlungen, Nettovermögen nach Horizont (Kauf vs. Miete) und eine klare Entscheidung.
Kaufen vs. Mieten Rechner
Beispielrechnungen
Beispiel A (Standard): 450.000 € Kauf, 20 % EK, Nebenkosten 10 %, Zins 3,8 %, 30 J, Horizont 10 J; Miete 1.500 €, Mietanstieg 2 %, Anlage 4 %
- Start-Rate Eigentum (≈): Annuität ~ 1.677 €/Mon + Instandhaltung + Fixkosten → ~ 2.000 €/Mon.
- Start-Miete: 1.500 €/Mon.
- Anlage Miet-Variante: 20 % EK + 10 % NK werden verzinst; monatliche Ersparnisse fließen zusätzlich in die Anlage.
- Ergebnis nach 10 J: Vermögen Kauf vs. Miete hängt von Markt & Rendite ab. Bei 2 % Wertzuwachs & 4 % Anlagerendite liegt häufig ein enger Vergleich vor, der durch Kosten (Instandhaltung/Verkauf) kippen kann.
Beispiel B (teurer Kredit, hohe Miete): Zins 5 %, Miete 1.900 €, Rendite 3 %, sonst wie A
- Monatslast Eigentum höher, aber Miete ebenfalls hoch.
- Ergebnis nach 10 J: Bei hohem Zins und moderater Rendite kann Mieten finanziell im Vorteil sein – besonders wenn die Wertentwicklung der Immobilie schwach ist (≤ 0 % p. a.).
Best Practices für realistische Ergebnisse
- Reserve einplanen: 3–6 Nettoeinkommen als Puffer für Instandsetzung, Leerstand, Zinsänderungsrisiko nach der Bindung.
- Instandhaltung nicht zu knapp: Für Bestandsimmobilien eher 1–2 % des Objektwertes p. a. kalkulieren (Dach, Heizung, Fassade, Rücklagen).
- Kredit sauber parametrieren: Rechne mit realistischer Zinsbindung; die Gesamtlaufzeit im Rechner ist für die Annuität relevant, der Vergleich endet am Horizont.
- Anlage konsequent: In der Miet-Variante die ersparten Monatsbeträge wirklich investieren (Dauerauftrag) – sonst Vergleich verfälscht.
Voraussetzungen & Grenzen
- Modellgrenzen: Keine Steuern/Abschreibungen, keine Grunderwerbsteuer-Optimierung, keine Sanierungsförderung, keine Käufer-/Mieterschutzrechte modelliert.
- Marktrisiken: Wertentwicklung, Mietanstieg und Renditen sind Annahmen – Sensitivität beachten (siehe Formeln & Szenarien).
- Verkauf am Horizont: Der Vergleich setzt einen Verkauf am Ende des Zeitraums voraus (inkl. Verkaufskosten). Wer „für immer“ wohnen will, sollte längeren Horizont wählen.
Formeln & Annahmen (transparent)
- Annuität (konstante Rate):
Rate_monat = P · i_mon / (1 − (1 + i_mon)−N_mon)
mit P = Darlehensbetrag, i_mon = Jahreszins/12, N_mon = Laufzeit in Monaten. - Eigentum – Monatskosten:
Eigentum_mon = Rate_monat (solange Restschuld > 0) + Instandhaltung + Fixkosten
Instandhaltung = aktueller Marktwert × (Instandhaltungs-% / 12), Fixkosten = jährliche Eigentumskosten / 12. - Miete – Monatskosten:
Miete_mon(t) = Miete_0 · (1 + m_mon)t−1
mit m_mon = Mietsteigerung/12. - Anlage Miet-Variante:
Startkapital = Eigenkapital + Kaufnebenkosten.
Monatlich wird die positive Differenzmax(0, Eigentum_mon(t) − Miete_mon(t))investiert.Depot(t) = (Depot(t−1) · (1 + r_mon)) + Einzahlung(t), mit r_mon = Rendite/12. - Immobilienwert über Zeit:
Wert(t) = Wert(t−1) · (1 + a_mon), mit a_mon = Wertentwicklung/12. - Restschuld: monatliche Zins-/Tilgungsaufteilung gemäß Annuität; Restschuld nach t Monaten wird vom Verkaufserlös abgezogen.
- Verkauf am Horizont:
Erlös_netto = Marktwert_Horizont − Verkaufskosten − Restschuld_Horizont - Vergleichsgröße (Vermögen):
Vermögen_Kauf = Erlös_netto,Vermögen_Miete = Depot_Horizont.
Entscheidung: Kaufen vorteilhaft, wennVermögen_Kauf − Vermögen_Miete > 0.
Häufige Stolpersteine
- Ersparnisse nicht investiert: Wer in der Miet-Variante die „freie“ Liquidität nicht anlegt, unterschätzt den Kaufvorteil.
- Instandhaltung zu optimistisch: 0,5 % p. a. passt selten – einzelne Jahre können deutlich teurer sein.
- Horizont zu kurz: Kauf-Vorteile zeigen sich oft erst > 8–10 Jahre; bei kurzem Horizont kippt der Vergleich leicht zur Miete.
- Verkaufskosten vergessen: Courtage/Notar/Steuern am Ende mindern den Kauf-Ertrag.
FAQ
Warum werden Eigenkapital und Kaufnebenkosten in der Miet-Variante angelegt?
Weil dieses Kapital bei Miete nicht im Objekt gebunden ist. Es wird als Startbetrag verzinst; zusätzlich fließen monatliche Ersparnisse (falls Miete < Eigentumslast) als Sparrate in dasselbe Depot.
Wie realistisch ist die Instandhaltung als %-Satz?
Der Ansatz arbeitet mit einem jährlichen Prozentsatz des aktuellen Marktwerts. Für Bestandsbauten empfehlen sich konservativ 1–2 % p. a.; bei Neubau in den ersten Jahren eher weniger – danach anheben.
Was passiert genau am Horizont?
Es wird ein Verkauf angenommen. Vom prognostizierten Marktwert werden Verkaufskosten und verbleibende Restschuld abgezogen. Das Ergebnis ist das Nettovermögen in der Kauf-Variante.
Welche Rendite sollte ich ansetzen?
Das hängt von der Anlagestrategie ab: Tages-/Festgeld (1–3 % p. a.), Anleihen (variabel), breit gestreute Aktien-ETFs (historisch langfristig höher, aber schwankungsreich). Der Rechner lässt beides zu – teste Szenarien.
