Mit diesem Baufinanzierungsrechner berechnest du anfängliche Monatsrate, Zins-/Tilgungsanteil, Restschuld nach Zinsbindung, gezahlte Zinsen und die theoretische Gesamtlaufzeit. Zusätzlich bekommst du die erforderliche Rate für eine gewünschte Volltilgung sowie den Einfluss von Sondertilgungen.
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So nutzt du den Rechner
- Eingabemodus wählen: Darlehen direkt angeben oder aus Kaufpreis minus Eigenkapital ableiten.
- Sollzins in % p. a. eintragen (Nominalzins).
- Rate bestimmen: entweder über anfängliche Tilgung (z. B. 2–3 % p. a.) oder eine vorgegebene Monatsrate.
- Zinsbindung & Sondertilgung: Laufzeit der Zinsbindung wählen; optionale jährliche Sondertilgung erhöht die Tilgungsgeschwindigkeit.
- Zielzeit (optional): „Volltilgung in X Jahren“ liefert die erforderliche Monatsrate.
- Berechnen: Du siehst Rate, Aufschlüsselung der ersten Rate, Restschuld, Zinslast und theoretische Gesamtlaufzeit.
Baufinanzierungsrechner
Beispielrechnungen
Beispiel A: 350.000 € Darlehen, 3,9 % Sollzins, anfängliche Tilgung 2,5 %, Zinsbindung 10 Jahre
- Rate (Start): ≈ 1.867 €/Monat (Formel: Darlehen × (Zins+Tilgung)/12).
- 1. Rate: ≈ 1.138 € Zins · 729 € Tilgung.
- Restschuld nach 10 Jahren: ≈ 243.000 € (ohne Sondertilgung).
Beispiel B (höhere Annuität + Sondertilgung): 350.000 €, 3,9 % Sollzins, Rate 2.200 €/Monat, Zinsbindung 10 Jahre, Sondertilgung 3.000 €/Jahr
- Schnellere Entschuldung: höherer Tilgungsanteil in jeder Rate.
- Deutlich geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung durch jährliche Sondertilgung.
- Planungstipp: Sondertilgungsrechte (kostenfrei, Höhe/Termine) im Vertrag prüfen.
Best Practices für eine solide Finanzierung
- Tilgung nicht zu niedrig: 2–3 % p. a. als Startwert; höher verkürzt die Laufzeit deutlich.
- Zinsbindung passend wählen: Längere Bindung reduziert Zinsänderungsrisiko, hat aber oft höheren Zinssatz.
- Sondertilgung nutzen: jährliche freie Sondertilgung (z. B. 5 %) spart Zinsen und Restschuld.
- Tilgungssatzwechsel vereinbaren: flexibilisiert die Rate bei Gehalts-/Familienänderungen.
- Nebenkosten & Rücklagen einplanen: GrESt, Notar, Grundbuch, ggf. Makler sowie Instandhaltungsrücklage (1–2 % p. a.).
Voraussetzungen & Grenzen
- Bank-Modalitäten variieren: Rundungen, Zahlungstermine, Zinsmethode und Sondertilgungslogik können abweichen.
- Modellannahme im Rechner: Monatszins; jährliche Sondertilgung am Ende von Monat 12; konstante Konditionen für die theoretische Gesamtlaufzeit.
- Orientierungswert, keine Beratung: Ergebnisse ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung.
Formeln & Annahmen zum Baufinanzierungsrechner
- Rate aus Tilgungssatz: Rate₀ = K × (ip.a. + tp.a.) / 12.
- Annuität (gegeben Ratenziel/Volltilgung): R = K × i / (1 − (1+i)−n) mit Monatszins i und Laufzeit n in Monaten.
- Restschuld nach n Monaten: Bₙ = K(1+i)ⁿ − R · ((1+i)ⁿ − 1)/i.
- Sondertilgung: wird jährlich vom aktuellen Saldo abgezogen (vereinfachtes Modell).
Häufige Stolpersteine
- Rate ≈ Zinsen: Tilgung zu gering → sehr lange Laufzeit, hohe Restschuld.
- Zu kurze Zinsbindung bei engem Budget: Anschlusszinsrisiko kann die Folgerate erhöhen.
- Unterschätzte Nebenkosten: führen zu höherem Finanzierungsbedarf oder zu wenig Liquiditätsreserve.
FAQ – Häufige Fragen
Wie bestimme ich eine sinnvolle anfängliche Tilgung?
Als Faustwert gelten 2–3 % p. a.; höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit und senkt Gesamtzinsen. Der Rechner zeigt Rate, Restschuld und Laufzeitwirkung.
Wie wird die Monatsrate berechnet?
Entweder aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung (Rate = Darlehen × (Zins + Tilgung)/12) oder über die Annuitätenformel mit Monatszins und gewünschter Laufzeit.
Warum bleibt nach der Zinsbindung eine Restschuld?
Die Annuität amortisiert den Kredit schrittweise. Ohne Volltilgung innerhalb der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld für die Anschlussfinanzierung.
Welche Wirkung hat die Sondertilgung?
Jährliche Sondertilgungen reduzieren die Restschuld zusätzlich zur Monatsrate. Dadurch sinken Zinskosten und die Restschuld am Ende der Zinsbindung fällt geringer aus.
