Du willst dein Haus bauen oder umbauen – aber bevor es losgeht, brauchst du eine Baugenehmigung. Doch viele Bauherren unterschätzen, wie lange die Bearbeitung dauern kann oder welche Unterlagen wirklich nötig sind.
- Welche Bauvorhaben sind genehmigungspflichtig?
- Wie kannst du die Bearbeitung beschleunigen & typische Fehler vermeiden?
- Wie lange dauert die Genehmigung – und was kostet sie?
In diesem Leitfaden zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du dir schnell und reibungslos eine Baugenehmigung sichern kannst – und dabei typische Fehler bei der Bauplanung vermeidest, die zu langen Wartezeiten oder unangenehmen Überraschungen führen können.
1. Prüfe, ob du eine Baugenehmigung brauchst
Nicht jedes Bauprojekt ist genehmigungspflichtig! Hier ein schneller Überblick:
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben:
- Neubau eines Wohn- oder Gewerbegebäudes
- Anbau, Dachausbau oder Nutzungsänderung (z. B. von Gewerbe zu Wohnen)
- Bau von Garagen oder Carports ab einer bestimmten Größe
- Errichtung von Wintergärten, Balkonen oder Anbauten
Genehmigungsfreie oder vereinfachte Verfahren:
- Kleine Gartenhäuser (je nach Größe & Bundesland bis zu 10 m² – 30 m²)
- Terrassenüberdachungen (abhängig von Höhe & Dachform)
- Carports unter einer bestimmten Grundfläche (abhängig von Landesbauordnung)
- Einfriedungen (Zäune, Mauern bis zu einer bestimmten Höhe)
Tipp: Manche Bauprojekte fallen unter das vereinfachte Genehmigungsverfahren, das schneller bearbeitet wird.
Falls du unsicher bist: Frage frühzeitig beim Bauamt nach oder stelle eine Bauvoranfrage!
2. Den Bebauungsplan checken – Was ist erlaubt?
Jede Stadt oder Gemeinde hat eigene Vorschriften, was auf einem Grundstück erlaubt ist.
Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor:
- Maximale Gebäudehöhe & Geschossanzahl
- Vorgeschriebene Dachform & Dachneigung
- Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken
- Nutzungsart (z. B. Wohnbebauung oder Gewerbe)
Wenn dein Vorhaben nicht 100 % dem Bebauungsplan entspricht?
- Änderung beantragen (Verlängerung der Dachhöhe o. ä.)
- Befreiung vom Bebauungsplan beantragen (nur mit Begründung möglich!)
3. Bauunterlagen vollständig zusammenstellen – Checkliste
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Damit dein Antrag reibungslos durchgeht, brauchst du:
Pflichtdokumente für den Bauantrag:
- Bauantragsformular (vom Bauamt oder Architekten)
- Lageplan & Flurkarte (vom Katasteramt)
- Grundrisse, Ansichten, Schnitte (maßstabsgerecht)
- Baubeschreibung & Baustoffe
- Energieeffizienz-Nachweis (GEG 2024)
- Standsicherheitsnachweis (Statik-Nachweis, falls erforderlich)
- Nachbarzustimmung (falls nötig bei Grenzbebauung)
Du kannst den Bauantrag als Privatperson einreichen, aber nicht selbst unterschreiben!
Bauvorlageberechtigt sind Architekten, Bauingenieure und geprüfte Bautechniker. Ohne ihre Unterschrift wird dein Antrag nicht genehmigt.
Ausnahmen möglich: Kleinere Bauvorhaben (z. B. Garagen, Anbauten) können in einigen Bundesländern ohne Bauvorlageberechtigung genehmigt werden – checke die Vorschriften deines Bundeslandes!
Tipp: Falls du einen Architekten vermeiden möchtest, prüfe, ob ein freier Bauingenieur oder Bautechniker den Antrag für dich unterschreiben kann.
4. Bauantrag fristgerecht einreichen – So vermeidest du Wartezeiten
Je nach Bundesland dauert die Bearbeitung 4 Wochen bis 3 Monate.
Verzögerungen lassen sich aktiv verkürzen, wenn du:
- Vorab ein Beratungsgespräch mit dem Bauamt führst
- Eine Bauvoranfrage stellst, falls Unklarheiten bestehen
- Alle Nachbarzustimmungen vorher einholst
- Den Antrag fehlerfrei einreichst (Rückfragen verzögern den Prozess!)
Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
- Einfache Bauanträge: 4–8 Wochen
- Komplexe Projekte (Mehrfamilienhäuser, Sonderbauten): 3 Monate oder länger
Beschleunigungsmöglichkeit: Manche Gemeinden bieten ein Express-Genehmigungsverfahren an – erkundige dich direkt beim Bauamt!
5. Baugenehmigung erhalten? Diese 3 Dinge musst du beachten!
Glückwunsch, dein Antrag wurde genehmigt! Doch Vorsicht:
- Du musst den Baubeginn offiziell beim Bauamt melden
- Manche Bauvorhaben haben Auflagen (z. B. Denkmalschutz, Umweltauflagen)
- Die Genehmigung ist oft 3-4 Jahre gültig – danach verfällt sie!
Was kostet eine Baugenehmigung? (Kostenübersicht)
Einfamilienhaus:
1.000 – 3.000 € (je nach Baukosten)
Mehrfamilienhaus/Gewerbebau:
5.000 – 20.000 €
Zusätzliche Gebühren:
- Bauvoranfrage: ca. 100 – 500 €
- Nachträgliche Änderungen am Bauantrag: 300 – 1.500 €
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Häufige Fragen zur Baugenehmigung (FAQ)
1. Kann ich meinen Bauantrag selbst stellen?
Ja, du kannst den Antrag selbst einreichen, aber er muss von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt, Bauingenieur oder geprüfter Bautechniker) unterschrieben werden.
2. Wann brauche ich keine Baugenehmigung?
Kleinere Bauvorhaben wie Gartenhäuser, Carports oder Terrassenüberdachungen sind in einigen Bundesländern genehmigungsfrei – aber nur bis zu bestimmten Größen. Prüfe die Vorgaben in deiner Landesbauordnung oder frage beim Bauamt nach.
3. Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Bundesland und der Komplexität des Bauvorhabens ab:
- Einfache Bauvorhaben: ca. 4–8 Wochen
- Komplexe Gebäude & Sondergenehmigungen: 3 Monate oder länger
Tipp: Eine Bauvoranfrage kann die Bearbeitungszeit verkürzen!
4. Was kostet eine Baugenehmigung?
Die Kosten hängen von der Baugröße und dem Bundesland ab:
- Einfamilienhaus: ca. 1.000 – 3.000 €
- Mehrfamilienhaus/Gewerbebau: 5.000 – 20.000 €
Zusätzliche Gebühren für Änderungen oder Nutzungsänderungen sind möglich.
5. Wie kann ich die Bearbeitung der Baugenehmigung beschleunigen?
Diese Maßnahmen helfen, lange Wartezeiten zu vermeiden:
- Bauvoranfrage stellen, um Probleme vorab zu klären
- Alle Unterlagen fehlerfrei & vollständig einreichen
- Nachbarzustimmung frühzeitig einholen (falls erforderlich)
- Vorab-Beratung mit dem Bauamt nutzen
6. Was passiert, wenn ich ohne Baugenehmigung baue?
Wer ohne Genehmigung baut, riskiert:
- Bußgelder bis zu 50.000 €
- Rückbau oder Abriss des Gebäudes
- Einstweilige Baustopps durch die Behörde
Tipp: Falls du bereits ohne Genehmigung gebaut hast, prüfe, ob eine nachträgliche Baugenehmigung möglich ist.
7. Kann meine Baugenehmigung abgelehnt werden?
Ja! Häufige Ablehnungsgründe sind:
- Verstoß gegen den Bebauungsplan (z. B. zu große Gebäudehöhe)
- Fehlende Unterlagen oder fehlerhafte Bauzeichnungen
- Nachbar-Einsprüche wegen Abstandsflächen oder Schattenwurf
Lösung: Nachbesserungen einreichen oder Ausnahmegenehmigung prüfen lassen.
